똘똘한 한 채가 뜨거운 이유

기사 원문 : [이재명vs집값]④'똘똘한 한 채' 뜨거운 4가지 이유

[이재명vs집값]④'똘똘한 한 채' 뜨거운 4가지 이유

 

1. 주요 내용

강남3구_집값상승

대선을 앞두고 달아오른 서울 주택시장이 이재명 정부 출범 이후에도 계속되고 있다. 주로 한강변에 위치한 소위 말하는 상급지인 강남, 서초, 송파구가 해당된다. 부동산 시장의 과열 원인은 똘똘한 한 채에 대한 강한 수요로 분석된다. 이 지역들은 서울 중심에 위치해있어 주요 도심과 직장까지 거리가 가깝고 교육 및 환경까지 우수하다. 이 지역은 빈 땅이 없어 추가 공급이 어렵고 재개발 재건축 만이 유일한 해답인데 분양가 상한제 적용을 받고 있어 수익성을 따지는 건설사들이 사업성을 이유로 재건축 재개발을 하지 않아 희소성이 높은 고가 주택에 대한 수요가 증가하고 있다. 똘똘한 한 채가 밀집된 지역은 투기과열지구, 토지거래허가구역을 묶어 전국에 현금 여력이 있는 자산가들이 마포, 성동으로 규제지역이 추가 지정되기 전에 선제적으로 매수하는 경향도 있다. 1주택자는 집 한 채 매수 후 10년간 보유하다 매도하면 장기보유특별공제를 받아 80%까지 양도세를 공제받는다. 다주택자는 재산세 공정시장가액비율이 60% 이지만 1주택자는 45% 수준까지 공제받고 있다. 상속 과정에서도 동거주택 상속공제라는 방식을 통해 한 주택에서 가족이 10년 이상 거주하고 1주택을 유지하면 최대 6억원까지 공제받는다. 그동안 다주택자를 중심으로 규제가 지속되면서 똘똘한 한 채에 대한 수요가 강해지고 있다.

 

2. 원인

다주택자 세금 규제와 서울 중심지에 대한 선호현상, 재개발 재건축에 대한 규제로 희소성이 있는 서울 중심지 수요가 강하다. 특히 7월부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR로 대출로 더 좋은 자산으로 갈아타려는 수요가 증가하고 있다. 어쩌면 이 불씨는 지난 3월에 강남 3구 토지거래허가제를 일시적으로 해제하며 집 값 상승에 불을 지핀것이 아닐까 생각된다. 대다수의 사람이 똘똘한 한 채에 대한 인식이 긍정적으로 작용할 경우 장기간 집 값 상승이 지속될 것으로 보인다. 거시적으로 금리가 높은 상황이고 향후 더 낮아질 가능성이 있으므로 현금여력이 있는 사람들의 주택 매수 수요가 강한 것으로 풀이된다.

 

3. 대응

추격매수

전고점을 돌파한 단지가 꽤 많다. 특히 한강변을 중심으로 강남 3구와 마포, 성동, 강동구까지 많은 단지들이 전고점을 돌파한 상황이다. 장기적으로 보유할 경우 가격이 상승하겠지만 단기적으로 정책 및 규제와 심리 움직임에 따라 가격 변동이 있을 수 있으므로 이 지역의 선호 단지를 추격 매수하는 것은 추천하지 않는다. 가격이 하락하면 최대 전저점까지 하락할 수 있기 때문에 가치에 대한 분석 없이 전고점을 넘은 아파트를 매수하는 것은 위험하다. 아직 안오르거나 덜 오른 지역의 단지들이 많이 있다. 아직 그 단지들이 오르지 않았다는 것은 저가치 혹은 저평가 되었다고 볼 수 있다. 저가치와 저평가를 구분할 수 있는 안목이 없다면 열심히 공부를 해야 할 시기이다. 강남 1시간 이내 접근 가능한 지역과 전고점 대비 10% 이상 하락해있는 지역이라면 매수를 검토해 볼 필요가 있다.