전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

3월에 투자 후에 몇 달을 놀다가 7월부터 실전반을 시작으로 부동산 공부를 다시 시작하기 시작했다. 과연 나는 부동산 시장을 얼마나 이해하고 있을지 궁금하기도 했고 혹시 내가 놓친 게 있을 수도 있다는 생각에 이 책을 다시 펼쳐보게 되었다. 모든 부분을 다 완벽하게 이해했다고 볼 수는 없겠지만 나름대로 정리하는 시간을 가지며 경제적 자유를 향한 여정에 한걸음 더 내디뎌 본다.

 

전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

 

1. 책 제목 : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

2. 저자 및 출판사 : 이현철 / 매일경제신문사

3. 읽은 날짜 : '25년 9월 24일 ~ 10월 1일

4. 핵심 키워드 : #객관적인 기준과 판단 #좋은 곳부터 오른다 #급등 뒤 급락 #절대적인 학군수요

5. 저자소개 : 이현철

2005년 공인중개사 자격을 취득 후 중개업을 시작했다. 그 이후 분양 영업맨으로 다년간 현장에서 고객들과 상담을 진행하면서 사람들의 심리상태를 집중적으로 분석 연구했다. 또한 우리나라에만 있는 전세제도와 선분양제도가 매매가에 미치는 영향에 관해서 연구했다. 이러한 연구를 통해서 누구나 쉽게 부동산 경기의 흐름을 파악하고 그에 따라 부동산 투자를 진행할 수 있는 길잡이가 될 수 있는 책을 만들고자 했다.

이 책을 통해서 자본이 많지 않은 사람도 부동산 투자에 부정적인 사람도 생각의 전환을 통해서 리스크를 최소화하고 좀 더 많은 돈을 벌었으면 하는 바람을 가지고 있다.

현재는 유튜브에서 무주택자들을 위해 아파트 바로 알기 방송 강의를 진행하고 있으며 오프라인에서는 부동산 사이클 완벽 이해를 위한 정규강의를 병행하고 있다.

 

6. 본 것과 깨달은 것

p49 [우리는 왜 보고 싶은 뉴스만 읽게 되나요?]

현재 우리는 정보의 홍수 속에서 살고 있습니다. 개개인들은 이 많은 정보를 취합해 합리적인 판단을 할 수 없을 정도로 다양한 종류의 정보가 여과 없이 노출된 상황입니다. 그래서 나타나는 현상이 개인은 어느 방향성을 이미 정해놓고 그에 일치하는 정보에만 관심을 두게 된다는 것입니다. 그리고 그와 반대되거나 관련 없는 정보는 흘려버리거나 애써 외면하는 행동을 하게 된다고 합니다.

> 객관적인 시각으로 시장을 보는게보는 게 중요하다. 내가 방향을 미리 정해서 시장을 보는 게 아니라 시장을 분석하고 객관적인 판단을 할 줄 아는 투자자가 되어야 한다.

 

p103 [집값을 올리는 전세]

아파트 투자자를 나쁜 투기꾼으로 보는 현상이 있습니다. 그런데 새로운 사실을 알려드리겠습니다. 매매가를 올리는 주범은 바로 전세임차인인 당신입니다.

> 이유는 매매는 많은 물량이 올라와있고 전세는 적은 상황에서 전세가 사라지면 매매로 전환이 된다. 간간이 나오는 전세물량은 소폭 상승 거래가 진행되고 전세가 보다 높은 매매가격 역시 소폭 상승하게 된다. 이렇게 점점 매매와 전세가 상승거래되면서 몇 년이 지나면 몇 억씩 훌쩍 올라가 있는 것이다. 결국 전세는 물가 같은 것이라 장기적으로 전세와 매매는 우상향 하게 되어있다.

 

p111  물은 항상 위에서 아래로 흐르듯이 부동산 시장도 반드시 위에서 아래로 영향을 줍니다. 강남에서 움직이기 시작하면 서울 전역, 그리고 경기도까지 그 영향이 미치게 됩니다. 그러나 경기도 어느 한 지역의 움직임이 서울 전체까지 영향을 주지는 않습니다. 그게 원칙입니다.

> 서울뿐만 아니라 부산도 같은 원리다. 선호하는 해운대구, 수영구, 동래구에서 시작된 상승흐름은 남구, 부산진구, 서구 등으로 상승흐름을 이어간다. 좋은 곳부터 봐야 하는 이유도 같다. 좋은 입지에 공급이 많아질 때까지 지속적인 상승흐름은 비선호지역까지 흘러가는데 시간이 걸리지만 시장이 안 좋아지면 한꺼번에 안 좋아지기 때문에 장기간 우상향하는 자산을 같이 위해서는 좋은 지역에 매수기회를 찾아야 한다.

 

p156 [폭락과 폭등을 만드는 것은 결국 사람 심리다]

만약에 IMF와 국제금융위기가 없었더라면 폭락이 없었을까요? 저는 그런 외부요인이 없었더라도 반드시 폭락이 존재했을 것이라고 확신하고 있습니다. 반드시 폭등이 있으면 그 이후에는 폭락이 찾아오게 되어 있습니다. 그런데 왜 점진적인 상승과 하락이 아닌 폭등과 폭락일까요? 거의 모든 사람이 집값이 오른다고 생각하고 행동에 임할 때는 폭등이 찾아오고 모든 사람이 떨어질 것으로 생각할 때는 폭락이 찾아오는 것입니다.

> 필요한 사람이 집을 매매하는 것이 아니라 엄청난 수요로 인해 집을 매매하려는 수요가 폭발할 때 집값이 폭등하게 된다. 결국 그 추가 수요는 집이 필요한 게 아니었기 때문에 시장에 급매로 나오게 되고 이는 폭락을 야기한다.

 

p220 [절대적인 학군, 절대적인 수요]

입학시즌만 되면 학군이 좋은 지역은 전세난이 다른 지역보다도 심하게 나타납니다.

학군이 좋은 지역이 반드시 먼저 전세가와 매매가도 가장 먼저 올라갑니다. 강남지역이 가장 먼저 가격이 상승하고 높게 형성되는 것도 잘 사는 사람들이 몰려 있어서 그런 것도 잇지만 가장 큰 이유는 학군의 영향입니다. 전국에서 공부를 잘하고자 하는 사람들이 몰리니 당연히 공급은 한정적인데 가격이 올라갈 수밖에 없지요.

도시별로 학군이 선호되는 지역이 반드시 있습니다. 내가 거주하는 지역이나 투자하고 싶은 지역에서 학군이 좋은 지역에 투자하시면 됩니다. 학군은 절대적이라는 것이 최고의 메리트입니다. 절대적이기 때문에 돈 쓰는 것을 아끼지 않습니다.

> 지역 내에서 학군 때문에 수요가 높은 지역은 절대적인 수요가 있다. 같은 조건이라면 학군이 좋은 지역을 검토한다.

 

p346 [전세자금대출, 문제는 뭔가요?]

전세자금대출은 처음부터 늘리지 않았어야 하는 정책이었으나 이미 정책이 시행되고 자리를 잡아버린 지금 정부는 이러지도 못하고 저러지도 못하는 아주 불편한 상황이 되었습니다. 

매매수요를 누를 경우 전세의 공급이 줄어듦과 동시에 수요가 늘게 되어 전세의 급등을 막을 수가 없을 것이며 이로 인해 다시 매매가가 상승하게 되는 악순환이 지속될 수밖에 없을 것입니다. 물론 지금 시점에서 전세자금대출을 막는다 해서 전세가의 급등을 막을 수는 없겠지만 어쨌든 전세자금대출은 전세가 급등을 더욱 가속시키는 역할을 수행하고 있다는 사실을 정부정책자는 알아야 할 것입니다.

> 시장의 전세공급은 주로 민간(개인)에 의해 공급되는 게 높은 비율을 차지하고 있기 때문에 지속적인 개인의 매매수요를 억제할 경우 전세가 사라지고 전세가의 급등을 야기한다. 전세가의 급등은 곧 폭발적인 매매수요로 이어지기 때문에 개인의 매매수요를 억제하는 정책보다는 민간임대사업자를 늘리는 정책을 펼쳐야 할 것이다.

 

p363 [내 집 마련을 위한 대출은 어느 정도를 받아야 할까요?]

대출 규모는 제 입장에서는 최대한 많이 받는 쪽을 권합니다. 다만 이자불입액이 부담스럽지 않은 범위내면 좋겠습니다. 예를 들어 집을 사고자 하는데 시세가 3억 원 정도 합니다. 대출은 최대 60%인 1억 8000만 원 정도 가능하다고 보겠습니다. 수중에 2억 원 정도가 있다고 보겠습니다. 이때 1억 원만 받을 것이냐, 1억 8000만 원을 받을 것이냐에 대한 고민이 많이 들 것입니다. 제가 권하는 가장 좋은 투자법은 1억 8000만 원을 대출받고 여유자금 8000만 원은 갭 투자나 분양권을 사두는 것입니다. 그중 세금을 고려한다면 분양권 투자가 좀 더 나은 투자법이 될 수 있을 것입니다.

왜냐하면 무주택자인 경우 지금 집을 사게 되면 1 가구 1 주택자가 되는데, 여기서 추가로 집 하나를 더 구매한다면 2 주택자가 되어서 나중에 집 값이 오른다 해도 양도세가 발생하게 되어 수익면에서 손해를 볼 수가 있습니다. 양도세를 면제받기 위해서는 1 주택을 구입한 이후에 1년이 지난 시점에 구입해야 일시적 1 가구 2 주택의 범위에 포함될 수가 있습니다. 그리고 늦게 산 주택을 산 시점에서 3년 안에 기존 주택을 팔면 양도세가 면제됩니다. 

> 감당할 수 있는 범위 내에서 대출을 운용하면서 일시적 1 가구 2 주택 혜택을 받으며 주택을 운용하는 것.

 

7. 적용할 점

매일 신문기사 정리하며 시장상황을 파악한다.

아파트는 좋은 지역부터 살펴본다.

시장이 과열되었을 때를 조심한다.

같은 조건이라면 학군이 좋은 곳을 매수한다.

매매 억제 정책은 곧 전세가 상승을 야기한다. 시장을 예의주시 한다.