[독서 후기] 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

부동산 공부를 시작하고 1년 쯤 지난 후 읽었던 책인데, 전세가와 매매가의 관계, 집 값이 오르내리는 원리와 사람들의 심리를 저자가 일목요연하게 정리한 책이다. 과거에는 이런 투자와 실거주자에 대한 심리를 분석하고 적용해보며 지금은 어떤 상황인지 생각해보는게 재미있었던 반면 지금 다시 이 책을 접한 느낌은 정말 주택을 매수하는 사람의 심리를 정확하게 관철해 낸 투자 기본서라는 느낌이 든다. 나중에도 중요하고 궁금한 부분만 따로 읽을것이 아니라 전체를 읽으면서 전세가와 매매가에 대한 관계를 많은 사람들이 알고 '언제투자 해야되요?'에 대한 답을 스스로 할 수 있게되어 모두 잘 사는 시대가 왔으면 좋겠다.

 

전세가를_알면_부동산_투자가_보인다

 

1. 책 제목 : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

2. 저자 및 출판사 : 이현철 / 매일경제신문사

3. 읽은 날짜 : 5월25일 ~ 30일

4. 핵심 키워드 : #금리와 주택가격은 무관  #입주 마이너스피 심리의변곡점 #지역별 학군메리트  #지역주택조합-토지매입확인  #전세대출확대-부실채권의증가

 

5. 저자소개 : 이현철

2005년 공인중개사 자격을 취득 후 중개업을 시작했다. 그 이후 분양 영업맨으로 다년간 현장에서 고객들과 상담을 진행하면서 사람들의 심리상태를 집중적으로 분석 연구했다. 또한 우리나라에만 있는 전세제도와 선분양제도미치는 영향에 관해서 연구했다. 이러한 연구를 통해서 누구나 쉽게 부동산 경기의 흐름을 파악하고 그에 따라 부동산 투자를 진행할 수 있는 길잡이가 될 수 있는 책을 만들고자 했다.

이 책을 통해서 자본이 많지 않은 사람도, 부동산 투자에 부정적인 사람도, 생각의 전환을 통해서 리스크를 최소화하고 좀 더 많은 돈을 벌었으면 하는 바람을 가지고 있다.

현재는 유튜브에서 무주택자들을 위해 아파트 바로알기, 방송 강의를 진행하고 있으며 오프라인에서는 부동산 사이클 완벽 이해를 위한 정규강의를 병행하고 있다.

 

6. 본것과 깨달은 것

p26 [미국금리가 올라간다는데, 집값이 내려갈까요?]

집이라는 물건의 특성상 다른 투자 상품에 비해 규모가 큽니다. 그래서 투자할 경우 자금 계획을 세워서 미리 준비하는 경향이 있습니다. 금리가 오르고 내리는 것에 순간적인 영향을 크게 주지 않는다는 것입니다. 그리고 투자로 인해 얻는 수익이나 손실금리로 인한 영향보다 월등하게 큽니다. 앞서 언급했듯이 몇천에서 억을 버는데 금이 몇%가 중요하겠습니까? 확실하다가 싶으면 금리를 무시하고도 투자하는 것이고 손실을 볼 것 같다고 예상되면 금리가 떨어져도 투자를 안하는 것이 투자의 기본 원리입니다.

> 주택 가격은 금리로 인한 변동폭이 크지 않다. 변동 요인이 큰 원인은 수요와 공급에 의해 좌우되는 경우가 많은데 여기서 금리는 영향을 가속화시키는 영향일 뿐, 추세를 바꾸는 요인은 되지 않는다.

 

p131 [선분양의 문제점]

그러다가 어쩔 수 없이 맞이하는 것이 입주라는 공포입니다. 잔금 준비가 제대로 되지 않은 투기자들은 이때부터 전세를 맞추고 대출을 해야 겨우 잔금을 치를 수 있게 됩니다. 하지만 한꺼번에 쏟아지는 전세물량을 수요가 감당하지 못해서 전세가는 폭락하게 됩니다. 이렇게 폭락한 전세를 겨우 맞추더라도 잔금을 감당할 수 없을 것 같으니 대출을 겸해야 합니다. 이와 더불어 폭락의 공포에 휩싸인 투기자들은 시장에 분양권을 대거 던지게 됩니다. 이때는 소위 말하는 마이너스 프리미엄도 발생하는 것이죠. 분위기를 감지한 수요자는 관망세로 변하게 됩니다. 더 떨어질 가능성이 크니 사고자 하는 사람이 쉽게 덤비지 않습니다. 이러한 악순환이 지속되어 아파트 가격 폭락과 전세가 폭락을 동시메 맞이할 수가 있습니다. 이러한 상황이 각 지역에서 일어나게 되고 향후 몇 년 동안 이어지면 부동산 침체기를 맞이하게 되는 것입니다. 이러한 현상의 원인이 바로 공급하되 실제 공급을 뒤로 미루는 즉 시장에서 착시 현상을 불러일으키는 선분양의 가장 큰 문제점입니다.

> 자금계획이 명확하게 준비되지 않은 투기자들이 아파트 입주시기에 전세를 맞추지 못해 마이너스 프리미엄으로 물건을 대거 매도하는 상황. 과연 서울에도 이런 상황이 다시 일어날 수 있을까? 상당히 긴 기간동안 상승장을 겪었던 사람들이 하락장에서 얼마나 두려움에 떨며 많은 물건을 던지게 될까? 이럴때 드는 생각은 준비가 충분히 된 투자자 만이 가치를 알아보고 이 방법으로 부자가 된다는 것을 믿고 투자하는게 중요하다는 생각을 한다.

 

p220 [절대적인 학군, 절대적인 수요]

입학시즌만 되면 학군이 좋은 지역은 전세난이 다른 지역보다도 심하게 나타납니다.

학군이 좋은 지역이 반드시 먼저 전세가와 매매가도 가장 먼저 올라갑니다.

도시별로 학군이 선호되는 지역이 반드시 있습니다. 내가 거주하는 지역이나 투자하고 싶은 지역에서 학군이 좋은 지역에 투자하시면 됩니다. 학군은 절대적이라는 것이 최소의 메리트입니다. 절대적이기 때문에 돈 쓰는 것을 아끼지 않습니다.

> 서울2급지 vs 4급지를 비교한다면 역세권+단지쾌적도+주변환경 등 고려해야 할 요소가 많지만 우선적으로 학군이 얼마나 좋은지 비교하는 것이 장기적인 수익성과 임대 용이성을 가르는 요인이 되지 않을까

 

p285 [지역주택조합아파트 투자를 조심해야 한다-토지매입의 어려움]

대부분 지역주택조합을 분양하는 대행사는 광고할 때 100% 토지 매입완료라는 홍보를 하고 있습니다. 그런데 이게 정말일까요? 거의 99% 매입이 완료되지 않았을 가능성이 큽니다. 거꾸로 생각해볼까요? 분양대행사 입장에서 생각해보면 대행사가 토지를 100% 매입했습니다. 그럼 왜 지역주택조합으로 가겠습니까? 그리고 왜 싸게 팔겠습니까? 이미 토지를 매입했다는 것은 그 비용을 다 지불했다는 것이고, 그 순간 대행사는 금융비용, 사업추진 리스크, 기회비용의 위험을 안고 가야 합니다. 이러한 많은 위험을 감수하고도 그 위험에 따른 비용을 분양가에 포함시키지 않고 원가 그대로 분양가를 산정해서 사업을 추진한다는 것은 상식적으로 생각해봐도 이해가 안되는 상황입니다.

토지 매입이 완료되었다고 말하는 것은 거의 대부분이 계약금 중 일부만을 지불한 상태일 가능성이 매우 큽니다. 그렇게 계약서만 써놓고 사업을 진행하면서 토지 매입이 100% 완료되었다고 선전하는 것이죠. 그러나 이 상황은 토지 매입이 완료되었다도 보면 안됩니다. 계약금을 다 지불한 것도 아니고 일부만을 지불한 상황에서 매도자가 계약을 파기할 가능성이 아주 크다고 보면 됩니다. 그래서 일단 상식적으로 지역 주택조합은 토지 매입이 100% 완료된 상황은 아닐거라고 전제하고 조합원이 될지, 안될지를 검토하시는 것이 맞다고 생각됩니다. 지역 주택조합의 주의사항을 알려주는 전문가들은 토지 매입 여부를 꼭 확인하라고 말합니다. 그런데 소비자 입장에서는 그게 말같이 쉬운 일이 아닙니다. 일단 그 사업지의 모델하우스를 들어가보면 말 그대로 인산인해를 이룹니다. 지역 주택조합아파트에 관심이 있는 사람들이 많기도 하지만, 다른 부분이 있습니다.

> 지역주택조합은 토지매입의 어려움 때문에 진행되기 어려워, 계약 전 토지매입여부를 꼼꼼히 확인하는게 중요하지만 막상 계약 현장에서 많은 사람들과 분위기 때문에 계약 여부를 일일이 확인하는게 불가능하다. 

 

p302 [재개발, 재건축 투자는 비효율일 수 있다]

재개발 재건축에서의 핵심은 조합의 수익 여부에 따라서 조합원들의 대부분이 사업추진에 동의하냐 안하냐의 문제인 것입니다. 조합원의 수익이 많아지기 위해서는 일반 분양 물건이 많아야 하고 그 일반분양분이 비싼 분양가에 잘 팔려야 합니다. 그래서 주택가격의 침체 흐름에 있는 시기에는 재개발 재건축이 전면 중단되어 버립니다. 일반분양을 비싼 가격에 해야하는데 그때는 안팔립니다. 그래서 어느 정도의 기간이 흘러서 주택가격이 활황을 이룰 때 비로소 사업들이 활기를 띠며 추진되는데요. 이것도 흐름에 잘 맞아야 진행이 가능합니다.

그런데 문제는 이 비싸게 팔 수 있는 일반분양이 지역에 따라 큰 차이를 보이게 됩니다. 현재 서울의 핵심지역인 강남, 송파, 서초, 강동, 강북 등을 제외한 지역은 그렇게 좋은 상황이 아닙니다. 특히 서울을 제외한 경기도와 인천지역의 경우 재개발,재건축은 조합원의 수익이 그리 좋지 않은 상황입니다. 이런 상황에서 사업이 추진될 가능성이 그리 크지 않습니다. 그러다가 자칫 상승흐름이 지나 하락장으로 접어들면 다시 10년 이상을 기다려야 사업추진이 가능해집니다. 사업추진이 무산되면 사업 추진 가능성으로 인해 올랐던 가격이 순식간에 쭉 빠져버리는 것이 재개발 재건축 지역 주택의 특징입니다.

> 조합원 사업추진 동의를 얻는 것이 중요한 점 중 하나이다. 쉽지 않다.

 

p345 [전세자금대출, 문제점은 뭔가요?]

현재 전세로 임대를 놓은 주택의 경우 임대인은 전세금을 제외한 나머지를 자기자본금으로 불입합니다. 그런데 예전과는 다른 상황이 현재 전세가율은 예전의 전세가율에 비해서 월등히 높습니다. 심한 곳은 90% 이상, 낮다고 보이는 아파트의 경우에도 보통 70%대에 육박합니다. 평균 80%의 전세금을 불입하는데, 그 중 전세가의 80%에 해당하는 전세자금을 대출받을 수 있습니다. 이렇게 되면 전세 세입자는 자기자본금이 매매가 대비 16%의 자기 자본금을 보유하게 되고, 대출이 매매가 대비 64%에 해당하게 됩니다. 현재의 주택은 이제 대출이 없는 주택이 거의 없는 상황이 되어버린 것이죠. 이런 상황에서 98년의 IMF나 08년의 외환 위기와 같은 커다란 갑작스러운 외부충격이 발생하게 되면 우리나라도 미국의 서브프라임 모기지 사태와 같은 상황이 벌어지지 말라는 법이 없습니다. 전세 대출의 경우 정부에서 보증하는 보증보험에 가입되어 부실이 발생하더라도 정부가 해결해줄 수 있을 것이라는 믿음이 있을 수도 있습니다. 그러나 한두건의 부실이야 정부가 충분히 해결하고도 남지만 국가 전체에 발생하는 외부충격이 오면 한두 건의 부실이 아닌 주택 전체에 부실이 올 수가 있으며 이 경우 해당하는 자금은 천문학적이기 때문에 정부에서 해결할 수 있는 금액이 아니게 되는 것입니다.

그런데 가장 큰 문제는 정부가 이 대출을 건드리기가 아주 어렵다는 것입니다. 국가적으로는 큰 문제의 소지가 될 수 있는 사항이지만 전세 세입자들의 경우 전세가 급등으로 도저히 전세금을 자기자본금으로 해결할 수 없는 상황이기 때문에 전세자금대출은 현재 상황에서 숨통을 트여주는 역할을 수행하고 있기 때문입니다. 전세자금대출은 서민을 위한 정책이라는 측면이 강하게 작용하고 있기 때문에 이미 형성이 되어 있는 이 대출을 다시 규제로 갈 경우 서민의 삶이 어려워지는 상황에 직면할 수 있기 때문입니다.

> 전세대출을 확대하는 것은 결국 전세상승을 일으키는 요인이 되며 전세가율 상승으로 투자 기회가 올 수 있다. 하지만 전반적으로 전세금 상승으로 인한 대출금액이 증가하면 외부 충격으로 인한 채권 부실우려가 있을 수 있다. 현금 보유를 하는게 중요할 수 있겠다.

 

7. 적용할 점

  가. 앞마당을 많이 넓히면서 대규모 입주 시장을 잘 살펴보자. - 강동구, 동대문구

  나. 학군지를 주목하자. 직장/교통 측면에서 차별화가 어렵다면 학군이 우수한 곳으로 눈을 돌려보자. 그곳은 가족 수요가 많고 가족수요는 자주 이사다니기 어렵기 때문에 더 좋은 선택할 수 있는 기준이 될 수 있다.

  다. 주변 사람들 중 지역 주택조합에 관심이 있는 사람이라면 불편하더라도 반드시 토지매입 상황을 체크해보라고 이야기 해주어야겠다.

  라. 전세대출 확대 정책은 서민 실수요자를 위한 정책이지만 전세가 상승 > 전세가율 상승으로 투자 기회를 열어줄 수도 있다. 하지만 대출 확대로 인한부실채권 증가로 인한 일시적인 위기가 올 수도 있다.