나는 1,000만원으로 아파트 산다

시크릿브라더라는 닉네임으로 활동하는 부동산 전문가는 유튜브에서 잠깐 본 적이 있었고 얼마나 실력 있는 투자자인지 궁금했다. 마침 독서모임을 같이 하는 동료들이 제안해 준 덕분에 이 책을 읽게 되었는데 거의 월급쟁이부자들에 나오는 투자 기준하고 비슷하다. 생소하거나 어려운 부분은 없었다. 인상적이었던 부분은 지방 갭투자로 1년 만에 1억 수익 올린 공부법이라는 챕터인데 책에 나온 대로 임장하고 순서를 적용해서 투자한다면 절대 실패할 수 없겠다는 생각이 들었다. 상당히 인상 깊었고 두고두고 정리해서 나의 투자에도 적용해야 할 것들이 많았다.

나는_1000만원으로_아파트_산다

1. 책 제목 : 나는 1,000만 원으로 아파트 산다.

 

2. 읽은 날짜 : 2025년 5월 26일 ~ 5월 31일

 

3. 저자 및 출판사 : 시크릿브라더 / 황금부엉이

 

4. 핵심 키워드 : #감소하는미분양 #전세지수횡보 #비교평가 #학원가 #상권

 

5. 저자소개 : 시크릿브라더

입사한 지 10년이 되어가는 평범한 직장인이자, 두 아이를 키우는 한 가정의 가장이다. 입사 초반에는 열심히 일해 임원이 되어 내 가족이 편하고 행복하게 살게 하리라 목표를 잡았다. 하지만 이 목표가 가족을 외롭게 만들 수 있다는 생각에 정신이 번쩍 들어 그때부터 부동산 투자에 본격적으로 뛰어들었다.

당장 무엇부터 시작해야 하는지 몰라 막막해할 초보 투자자들이 맨 땅에 헤딩하지 않길 바라며 투자로 얻은 지식을 부동산 카페와 블로그에 공유하기 시작했다. 170만 회원이 찾는 부동산 카페 '부동산 스터디'에서 깔끔하고 유려한 글 솜씨로 폭발적인 반응을 얻었다. 올리는 글마다 카페 내 게시글 순위 TOP을 차지하며 수많은 사람들이 찾아 읽었다. 이 책으로 부린이가 혼자서도 앞으로 오를 만한 지역이 어디인지 찾아내고 그 안에서 가장 저평가된 아파트를 스스로 찾을 수 있기를 진심으로 바란다. 앞으로 '선한 영향력을 전하는 건강하고 행복한 부자'가 되는 것이 최종 목표이자 꿈이다.

 

6. 인상적인 내용

p98 1차 필터링 : 인구수 / 세대수 (갭투자로 1년 만에 12억 수익 올린 공부법)

중요하게 여기는 부분은 인구수가 아니라 세대수입니다. 우리가 알고 있는 집은 세대 단위로 구성되니까요. 인구수는 세종이나 청주 등 일부 도시들을 제외하고는 거의 감소하는 추세지만, 세대수는 아직 대부분 증가하고 있습니다. 어차피 집은 세대 단위로 구성되니 인구수 보다 세대수에 주목해야 하는 겁니다.

p102 2차 필터링 : 수요와 공급

'수요=미분양+청약경쟁률' > 1. 해당 지역의 미분양이 감소하는 추세에 있는가? 증가하는 추세에 있는가?  2. 준공 후 미분양(악성 미분양)까지 감소 전환했는가?

포항의 예를 들면 미분양이 줄어드는 10년부터 15년 말까지의 가격은 정확하게 반대로 상승했습니다. 반대로 미분양이 증가하면서 쌓여있던 16년부터 19년까지는 가격이 정확히 반대로 하락했습니다. 그리고 다시 미분양이 소진되자 가격이 상승 전환을 했죠. 지역 사이클 분석에서 가장 중요한 것은 그 지역의 미분양이 앞으로 증가할지 감소할지를 예측하는 것입니다.

'공급=입주물량+인허가물량' 입주물량 데이터는 반드시 미분양 데이터와 함께 봐야 하며 입주물량이 많다고 해서 무조건 가격이 내리는 것은 아닙니다. 입주물량이 많더라도 미분양이 나지 않고 그 공급물량을 다 소화시키면 그 지역의 가격은 올라갑니다. 입주물량을 볼 때 또 한 가지 주의해야 할 점이 있습니다. 공급은 해당하는 지역에 영향을 주는 지역까지 같이 보는 것이 좋다는 것입니다. 예를 들면 김해라면 창원과 부산 강서구 정도까지는 함께 봐야 합니다. 또 천안이라면 항상 아산의 입주물량도 확인해야 합니다. 같은 영향권이라서 그렇습니다.

p122 3차 필터링 : 매매/전세지수 분석

해당 지역의 매매지수와 전세지수가 동반하락하다가 전세지수가 일정 기간 횡보하면서 상승하는 모습을 보인다면 주목하세요. 보통 하락장에서는 전세지수가 횡보하다가 상승하더라도 매매지수는 여전히 하락하고 있을 확률이 높지만 이제 곧 상승을 준비하고 있는 경우가 많아서 저는 이 시기를 한 사이클의 바닥으로 보고 있습니다. 조금 더 구체적으로 말하자면 우리가 어떤 지역에 투자를 고려해야 할 시기는 매매지수가 전세지수를 뚫고 내려가는 시점부터입니다.

p134 4차 필터링 : 지역 간 비요

가장 중요한 것은 내가 관심 있는 아파트와 최대한 가치가 비슷한 아파트를 찾는 것입니다.

대장아파트 비교평가를 통해 해당 지역이 다른 지역에 비해 저평가되었는지 여부를 판단하는 것이죠.

본래 가격이 높았던 아파트는 현재 어떤 이유, 즉 과도한 공급, 지역 경기등으로 인해 가격이 눌려있었지만 본래 가치에 맞게 다시 올라갈 확률이 높기 때문입니다. 이런 방식으로 비교 아파트를 20~30개 이상 계속 검색해 보는 것이 과정의 핵심입니다.

p150 5차 필터링 : 가격과 분위지도

첫 번째로 볼 것은 그 지역에서 가장 가격이 비싼 곳 + 아파트가 밀집된 지역입니다.

p155 6차 필터링 : 학군과 상권

가격이 비싼 지역에 학원가가 형성되어 있는지를 확인합니다. 선호 중학교가 그 지역 안에 있는지를 봅니다.

카카오맵 왼쪽 위에 있는 '주변' 탭을 클릭하면 지도상에서 병원, 약국, 은행, 모텔촌 등이 어디 있는지를 확인할 수 있습니다.

 

7. 적용할 점 : ★ 전세투자(갭투자) 매수 매도 기준 ★

1차 필터링 - 인구/세대수 : 인구수 감소가 적고 세대수가 늘어나는 지역에 투자한다. (최소 인구 20만 이상 도시)

2차 필터링 - 수요와 공급 : 해당 지역에 미분양 감소 여부를 확인. 향후 입주물량이 적은 도시. 주변 도시 입주물량을 함께 확인

3차 필터링 - 매매/전세지수 : 매매/전세지수 동반 하락 후 전세지수 상승에 주목. 매매지수가 전세지수 뚫고 내려갈 때 최적 타이밍

4차 필터링 - 지역 간 비요 : 각 지역 비슷한 입지끼리 가격을 비교하여 저평가를 판단

5차 필터링 - 가격과 분위지도 : 가격이 비싼 아파트들이 모여있는 지역을 가격순 정리

6차 필터링 - 학군과 상권 : 학원가+학업성취도 우수 중학교로 판단. 상권 밀집지역이 선호도 높을 가능성