패닉바잉 멈춘 서울, 향후 전망은?

기사 원문 : https://n.news.naver.com/article/014/0005375917

"급소를 쳤다" 패닉바잉 멈춘 서울...李정부 집값, 文과 다른 길 갈까 [주말의 디깅]

 

1. 주요 내용

6.27 대책 발표 전 서울 아파트 값은 6년 9개월 만에 가장 큰 폭으로 상승했다. 전년 동기 대비 두 배 가까이 거래량이 늘었으며 매매와 전세가 동시에 급등했다. 정부는 부동산 시장을 조기에 진정시키지 못할 경우 가계부채가 급격히 증가할 것이라고 내다봤다. 

주주요 변경 내용은 주택담보대출은 6억원 까지 제한되고 다주택자에게 주담대가 금지됐다. 소유권 이전 조건부 전세대출도 금지되어 사실상 갭투자도 불가능하게 되었다. 주담대를 받아 집을 매수할 경우에는 6개월 내 종전 주택을 매도하고 매수한 주택에 입주해야 하는 제한도 생겼다. 대책 발표 이후 주택 거래량은 1/3 수준으로 감소했고 일부는 계약도 취소되었다. 

전문가들은 하반기 집값은 한강 벨트 지역을 중심으로 하락 또는 조정 가능성을 예상했다. 한편 이번 규제는 오래가지 못할 것이라는 의견도 있다. 주택 시장의 근본 문제인 수급 불일치가 해결되지 않았기 때문이다. 

정부는 공급 확대에 속도를 낼 방침이다. 3기 신도시 및 신규 택지의 용적률 상향도 검토되고 있다고 한다.

 

2. 원인

6.27 규제 발표 전, 7월달 3단계 스트레스 DSR이 예고되어 있었다. 당시까지만 해도 7월 이후 거래량은 감소할 것이라는 게 중론이었다. 아니 정확히는 7월 이후 분위기를 살펴야 한다는 것이었다. 하지만 생각보다 많은 가계 빚 증가로 정부는 대통령의 규제 회의론에도 불구하고 다소 갑작스러운 대책을 내놓았다. 지금 정부는 선택의 기로에 놓였다. 기울어지는 경기를 고려할 땐 기준 금리를 내려야 하지만 기준 금리를 내리면 가계 대출이 증가할 가능성이 높았기 때문이다. 결국 기준금리는 동결되었고 부동산 대출 규제가 발표되었다. 하반기 기준 금리를 내리기 위해 사전 대출 규제 조치를 해놓은 게 아닐까 생각도 든다. 정부는 급격한 부동산 상승도 원하지 않고 떨어지는 건 더더욱 원하지 않는다.

 

3. 대책

결국은 거래량이 줄고 급매 물량도 적지 않게 시장에 나올 거라는 생각이 든다. 주목해야 할 점은 이 물량들이 실제로 거래가 될까 하는 것이다. 꾸준히 거래가 된다면 서울 4 급지 이하 지역들은 상급지 아파트와 키 맞추기를 할 것이다(상승 가능성). 시장에 좋은 물량이 얼마나 자주 나오며 어떤 정보를 얻는지가 매우 중요하다. 지금은 앞마당을 많이 만들고 단지 비교를 통해 저평가된 아파트를 몇 개 찾아두는 게 좋겠다.