서울 강동구 이야기다. 7월 부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR로 6월 이전에 대출받고 갈아타기 하려는 수요가 증가하고 있다. 상일동역을 중심으로 신축 대단지가 집중되어 있는 고덕신도시는 상권이 발달되어있고 거주 환경이 좋아 사람들이 선호하는 지역 중 하나이다. 특히 초등학교의 경우 한 학년이 20반 가까이 될 정도로 선호도가 매우 높은 지역이다.
이 달 이 지역의 선호 단지 전용면적 59(20평대)의 경우 15억 5천만원의 실거래 되었을 만큼 사람들이 많이 모이고 있다. 이렇게 집 값이 상승하는 이유는 인근 송파구와는 달리 비조정대상 지역으로 실거주 뿐만 아니라 전세끼고 집을 사는 이른바 '갭투자' 도 가능하기 때문에 실거주 또는 투자 수요가 늘어나고 있다. 부동산 전문가는 과거 서울 최변방에 속했던 이 지역이 잠실과 하남 교산지구의 중간에 위치해있고 '28년도에는 9호선이 연장 개통되는 등의 호재로 수요는 점차 늘어날 것이라고 예상했다.
DSR은 총부채 원리금 상환비율(Debt Savings Ratio) 의 약자로 개인이 갖고있는 모든 대출을 합산하여 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 값이다. 현재는 DSR 40%를 적용하고 있다. 7월부터 3단계 스트레스 DSR이 적용되면 금리가 1.2%에서 1.5%로 올라 0.3%p 상승한다. 납입하는 이자가 늘어나기 때문에 대출한도는 줄어든다. 한마디로 대출이 덜 나오기 전에 미리 움직이는 실수요자 및 투자자로 인해 고덕 인근의 선호하는 단지들이 신고가 릴레이가 나오고 있다. 서울 지역을 중심으로 신고가가 나오는 이유는 고덕신도시만큼 좋은 거주 환경과 교통 호재가 있는 곳이 드물다. 특히 9호선 경우 '28년도에 고덕 강일지구까지 지하철 노선이 연장될 예정이다. 고덕에서 강남까지 40분 이내 도착할 것으로 예상되고 있다.
요즘 '얼죽아'라는 말이 나올 정도로 많은 사람들이 신축을 선호한다. 신축 중에도 고덕신도시 같이 아파트 단지가 모여있을 경우 상권과 학원가가 활성화되고 커뮤니티가 활발해지기 때문에 신축 대단지 선호도가 높다.
'25년 5월 현재 성동구의 옥수파크힐스나 마포구의 마포래미안푸르지오의 전용 59의 경우 18억이 넘어간다. 반면 동일 면적의 비슷한 입지의 구축 단지인 금호두산은 11억, 염리상록은 8억 후반대 가격을 보이고 있다.
땅의 가치를 고려했을 때 강동구 보다 마포구나 성동구의 입지가치가 좋은데 신축 단지라는 조건 때문에 고덕지역 단지에 5억 이상의 가격이 높게 반영되어 있다.
앞으로 계속 고덕신축아파트의 미래가치가 금호두산이나 염리상록 단지보다 5억 이상의 가치가 있을까? 금호두산이나 염리상록이 신축 아파트로 재건축 혹은 리모델링 된다면 고덕 신축 아파트보다 더 신축인데 입지가 더 좋기 때문에 가격이 더 높아질 가능성이 있다. 지금은 서울 아파트는 강남권, 신축 단지들 때문에 부동산 양극화가 심화되었다. 현재 신축은 계속 신고가로 올라가는 추세이기 때문에 가격이 싸다고 보기에는 다소 어려운 면이 있다. 성동구나 마포구에 아직 제 가치를 제대로 반영하지 못하고 있는 구축 단지가 꽤 많은 것 같다. 최근 아파트 투자로 종잣돈이 다 떨어진 상황이지만 꾸준히 아는 지역을 늘려가고 시세트래킹을 해나간다면 좋은 기회를 잡을 수 있겠다는 생각이 든다.
아직 오르지 않았는데 입지는 더 좋고 싼 아파트가 있으면 투자한다.
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